Як подолати страхи перед іпотекою Чи варто боятися іпотеки? Як треба зробити
До іпотеки потрібно довго готуватися з блокнотом, ручкою та калькулятором у руках. Якщо ви замислилися, як вигідніше продатись банку на найближчі кілька років, прочитайте, які помилки можуть зіпсувати вам все рабство і як їх не допустити.
Помилка 1. Брати іпотеку з максимальним обов'язковим платежем
Логіка залізна: що більше щомісячний платіж, то швидше виплачується іпотека, то менше виходить переплата. Це ж безпосередня економія.
Насправді виходить трохи негаразд. Припустимо, дохід - 30 000 рублів, платіж по іпотеці - 17 000. Це навіть більше половини, але позичальник прочитав сто статей про те, як прожити на 5 000 рублів на місяць, тож він ще й заощадити зможе.
Не говоритимемо про те, що постійно жити в режимі катастрофічної економії шкідливо і можна зірватися - це залежить від сили волі. Але в таких випадках навіть невеликі форс-мажори доводять до прострочень.
Як треба зробити
Взяти кредит хоч на 30 років, але з такими умовами, які ви зможете виконувати, не напружуючись.
Навіть якщо ви очікуєте, що дохід зросте, беріть іпотеку, яку зараз потягнете. З'являться гроші – закриєте іпотеку достроково чи знайдете їм інше застосування.
Для цього потрібно переглянути всі можливі варіанти та пропозиції банків: хтось пропонує вигідні програми молодим позичальникам, сім'ям, клієнтам банку, хтось знижує ставку за додаткового страхування або за умови, що ви зберете багато документів, щоб підтвердити надійність.
Помилка 2. Занадто довго винаймати житло і не брати іпотеку
Dawn Huczek / Flickr.comБрати іпотеку страшно, особливо коли житло винаймаєш. При оренді не болить голова через податки, ремонт і комуналку, можна кинути все і поїхати в Гімалаї, не побоюючись, що слідом прилетять співробітники банку. А на кредит гроші йдуть і здається, що це ніколи не закінчиться. Але щоб переконатися, що настав час влазити в іпотеку, достатньо взяти калькулятор і порахувати.
Я брала в банку кредит 1550000 рублів на 10 років. Щомісячний платіж – 21 700 рублів. Якщо платити за графіком, переплата становитиме 1054000 рублів. Але я намагаюся погасити заборгованість із випередженням, і якщо збережу потрібний темп, то переплачу не більше 600 тисяч.
Якщо весь цей час винаймати таку ж квартиру, я віддам мінімум 1 800 000 рублів, і це якщо не підвищиться вартість оренди.
Як треба зробити
Знайти банк, сісти та порахувати, яку квартиру ви можете купити прямо зараз. Якщо не вистачає на житло, в яке можна відразу переїхати, взяти іпотеку в будинку, що будується. Так теж можна, якщо пошукати та проаналізувати пропозиції банків.
Банк «ДельтаКредит» має « » - це програма, коли перший рік або два щомісячні платежі скорочують наполовину, якраз щоб вистачило і на оренду, і на іпотеку, поки будується будинок.
А коли будинок зданий і нічого орендувати вже не треба, ця частина бюджету почне йти на погашення кредиту. Але треба враховувати, що жоден банк не роздаватиме плюшки за гарні очі. Зазвичай ставка у кредиту з поблажками вища, ніж у звичайного.
Помилка 3. Забути про переїзди
Цей пункт взагалі багато хто викидає з голови. Але уявіть, що ви молоді, ви маєте цікаву професію. Вам пропонують переїзд, але є одне: іпотека на 30 років. Або ваша сім'я збільшується, потрібна квартира більше, але у вас вже є іпотека, що діє, на двійку.
Як треба зробити
Чому б не махнути в інше місто чи північ за високими зарплатами, щоб там винаймати житло і віддавати надбавку на іпотечний платіж? Чому б не спробувати продати квартиру з-під застави?
Іпотека не прив'язує до місця. Іпотечну квартиру за бажання можна і здати, і продати, якщо домовитися з банком. Так, це завжди додаткові складності, але якщо плани змінилися, всі труднощі можна подолати.
І не бійтеся брати кредит на нерухомість там, де ви житимете, вибирати квартиру із запасом метрів. До речі, мало хто про це думає, але взяти іпотеку можна не тільки на квартиру, але ще й на будинок.
Помилка 4. Забути про ремонт
Irene Mei / Flickr.com Купувати квартиру, коли забудовник ледве встиг одержати дозвіл на будівництво, вигідно. Ціна квадратного метра на етапі котловану набагато нижча, ніж у готовому житлі. Особливо якщо квартиру здадуть у будівельному варіанті – це коли перед вами порожня коробка та простір для творчості. Тільки ось у цю творчість треба вкласти велику суму.
Навіть якщо ви купуєте житло на вторинному ринку, після переїзду без ремонту не обходиться: десь треба перенести розетку, десь шпалери огидні. Якщо про це забути, то новосілля може затягнутися (або доведеться брати ще й кредит на ремонт).
Як треба зробити
Варіантів три:
- Коли берете іпотеку, сплачуйте менший початковий внесок, проте відразу відкладайте «ремонтні» гроші. Краще покласти їх під відсотки.
- Відкладайте на ремонт, коли виплачуєте іпотеку. Ті самі іпотечні канікули, про які ми говорили, можуть допомогти.
- Шукайте забудовника, який одразу здає квартиру з ремонтом. У ній, як мінімум, можна жити, тобто закінчити з іпотекою, а вже потім щось ремонтувати.
Помилка 5. Не створювати резервний фонд
Зазвичай якщо внести початковий платеж якомога більше, то й умови іпотеки будуть м'якшими. Логічно, що хочеться віддати все, що нажито непосильною працею, але врешті-решт доводиться жити від зарплати до зарплати.
Як треба зробити
Відкласти невелику суму, яка покриє обов'язкові платежі щонайменше на два місяці, а найкраще – на півроку. Це страховка на випадок, якщо раптом ви втратите роботу чи станеться ще щось.
Помилка 6. Не читати договір
Barbara Krawcowicz / Flickr.com Навіть якщо ви вже обговорили з менеджером, навіть якщо консультант відповів на сто ваших питань, читайте і уточнюйте все, що вам незрозуміло. Нехай ви спитаєте очевидну дурість, просто зробіть це.
Як треба зробити
Прочитайте договір та всі документи, на які він посилається (наприклад, загальні умови кредитування у банку). Зробіть конспект основних положень: коли потрібно платити, які документи оновлювати, у яких компаніях страхуватись, куди телефонувати, якщо є проблеми.
Помилка 7. Забути про податкове відрахування
Ви знаєте, що за іпотеку належить податкове відрахування? І на купівлю квартири, і на відсотки з іпотеки. Це відрахування може бути на круглу суму – до 650 000 рублів.
Як треба зробити
Зібрати довідки про доходи та платежі, подати заяву до податкової (якщо не знаєте як, то до ваших послуг безліч фірм, які все оформлять за вас за 20 хвилин), отримати гроші. До речі, якщо ви одружені або одружені, відрахування може отримати і друга половинка. Дружину належить компенсація, навіть якщо він не власник житла, а про це багато хто забуває.
Помилка 8. Думати, що воно якось саме пройде
Допустимо, трапилася неприємність: ви прострочили платіж. Не має значення, з якої причини: не спрацювало нагадування, настрою не було, гроші скінчилися. Нема рації ховати голову в пісок і продовжувати платити іпотеку, ніби нічого не сталося. Навіть за один день прострочення банк може виписати штраф або нарахувати пені, а потім це виллється у круглі суми.
Як треба зробити
Ідеальний варіант – застрахуватися, але це дорого (а якщо страховка хороша, то дуже дорого). Незалежно від того, чи є у вас страховка чи ні, у будь-якій незрозумілій ситуації телефонуйте до банку. Дрібні труднощі можна вирішити відразу, у разі великих проблем - домовитися і навіть переглянути умови іпотеки. Головне - не пропадати і відповідально ставитись до зобов'язань.
Якщо ви зрозуміли, що морально готові до іпотеки, дізнайтеся, які умови можна розраховувати. Використовуйте онлайн-схвалення «ДельтаКредит»: він допоможе отримати попереднє схвалення кредиту без візиту до банку. Зареєструйтесь, подайте заявку, отримайте схвалення та завантажте необхідні документи – все швидко та без труднощів.
Стрімкі перетворення, що відбуваються в Ощадбанку, помітили, мабуть, багато його клієнтів. Вектор, заданий на всіх рівнях – зробити так, щоб людині було приємно приходити до банку, щоб усі банківські операції відбувалися швидко, зрозуміло та зручно. Іпотечного кредитування це стосується, зрозуміло, чи не насамперед. Сьогодні житлове питання досить гостро стоїть у багатьох сім'ях.
За статистикою лише 5% населення можуть купити квартиру за готівку. А для решти 95% людей іпотека стає чудовою можливістю придбати власне житло.
Багато курських забудовників реалізують проекти за допомогою кредитів Ощадбанку. І для покупки житла в таких об'єктах клієнтам банку необхідний мінімальний набір документів, а процентна ставка буде максимально знижена.
Окремо варто відзначити, що цієї осені стартувала унікальна пропозиція для клієнтів. Початковий внесок за цією програмою становить 15% від вартості житла, що купується. Однією з умов пропозиції є електронна реєстрація угоди безпосередньо в офісі забудовника, минаючи МФЦ та Росреєстр. Сервіс зручний, адже клієнту не потрібно отримувати талон і реєструвати угоду в інших установах.
ЩО ПОТРІБНО ЗРОБИТИ, ЩОБ ВИГІДНО ПРИДБАТИ ЖИТЛО:
Крок 1. Підібрати надійного забудовника
Зараз купити квартиру за новими умовами іпотеки можна у забудовника ГК С.К.Б. в районі «Срібні пагорби» та в будинках на перехресті вул. Запільна та вул. 50 років Жовтня. Крім звичних одиниць, двояків і трішок компанія будує двоповерхові таунхауси та квартири з індивідуальним виходом на терасу, де можна посмажити шашлики, повалятися в шезлонгу або полежати в надувному басейні.
Крок 2. Вибрати спосіб оформлення іпотеки
Існує два способи. Перший – електронний, коли оформити іпотеку можна в режимі он-лайн за допомогою сервісу «ДомКлік».
Другий спосіб – звернутися за іпотекою до будь-якого відділення Ощадбанку або спеціалізованого Центру іпотечного кредитування, розташованого за адресою: Дзержинського, 42 (зупинка Центральний ринок).
Крок 3. Все у ваших руках
Одна з умов субсидування – оформлення іпотеки терміном до 7 років. Тому забудьте про кредити, які передасте онукам у спадок.
Рано кусати лікті і тим, хто купив квартиру кілька років тому і зараз сплачує кредит іншому банку. Ощадбанк рефінансує такі кредити.
1. Підготуйтеся заздалегідь
2. Беріть кредит лише у рублях
Звичайно, приваблює те, що ставка за кредитом у валюті може бути нижчою. Але чи всі пам'ятають, як швидко виріс долар? Тому беріть іпотеку лише у тій валюті, у якій отримуєте основний дохід. Тоді ви виключите збільшення платежу за валютних ралі і не втратите гроші при конвертації.
3. Враховуйте репутацію банку
Майже всі банки пропонують іпотечні кредити. Але, як показує досвід, вигідніші умови – у загальновідомих банках із гарною репутацією.
4. Виберіть квартиру
Щоб в останній момент не змінювати суму іпотечного кредиту, заздалегідь визначтеся із забудовником та його пропозиціями. Якщо є можливість, протягом кількох місяців простежте за пропозиціями та акціями компаніями. Об'єктивно оцініть співвідношення ціни та якості житла.
5. Створіть резерв
У житті може статися всяке. Тому заздалегідь відкладіть суму, що дорівнює тримісячному платежу за іпотекою. Фахівці називають це "фінансовою подушкою безпеки".
Вітаємо! Сьогодні поговоримо про те, чи варто брати взагалі іпотеку. Насправді наші читачі регулярно його задають, тому наші експерти розкажуть у цій статті, коли варто брати іпотеку, а коли ні, як оцінити плюси та мінуси іпотечного банку та пропозиції, чи варто брати іпотеку у 2019 році чи краще зачекати.
Перед тим, як оформити квартиру в іпотеку, варто не тільки оцінити свої фінансові можливості, але й вивчити показники ринку.
Індикатори ринку
Насамперед зверніть увагу на розмір процентної ставки. Чим вона нижча, тим меншою буде переплата. У нашій країні, якщо ставка за іпотечним кредитом менша за 11-12%, угода вважається вигідною.
Якщо дивитися масштабно, то зростання рівня процентів за кредитами залежить від таких факторів:
- через запровадження міжнародних санкцій зменшився приплив інвестицій у російську економіку;
- у своїй знижуються експортні ціни на нафту, а рубль знецінюється;
- банкам стає складніше залучити новий капітал, внаслідок цього відсотки за кредитами зростають.
Також враховуйте поточний курс долара та тенденцію його зростання чи падіння. Якщо долар по відношенню до рубля зростає, то ставка рефінансування ЦБ буде збільшуватися. Це, своєю чергою, спричинить збільшення ставок за кредитами, зокрема. та за іпотечними.
Наприклад, коли у 2014 році стався стрибок курсу валют, ставки з іпотеки зросли до 17-18% річних. Багатьом позичальникам брати довгостроковий кредит під такі відсотки було просто страшно, але виходу не було.
Тому якщо іпотека видається під невеликий відсоток, і при цьому валютний ринок стабільний - саме час оформляти іпотеку зараз.
Власні можливості
Розмірковуючи про те, як зважитися на іпотеку, оцініть такі параметри:
- ваш прибуток;
- бажаний розмір кредиту;
- передбачуваний термін погашення.
Виходячи з цих даних, знаючи відсоткову ставку, можна розрахувати розмір щомісячного платежу та зробити висновки про можливість та доцільність оформлення іпотеки.
Також врахуйте такі фактори:
- додатковий дохід (наприклад, інвестиційний або від вкладів, або наявний підробіток);
- вже мають кредити та інші обов'язкові платежі.
Оцініть, чи зможете ви протягом тривалого часу щомісяця сплачувати банку суму встановленого платежу чи ні. Наскільки стабільним є ваш дохід, чи буде його достатньо, щоб грошей вистачало не тільки на погашення кредиту, а й на повсякденне життя.
Дізнатися про те, чи можете ви з нашого минулого посту.
Плюси іпотеки
Звичайно, такий кредит обходиться недешево, але позитивні сторони іпотеки виправдовують ризики:
- Не потрібно протягом довгих років накопичувати велику суму, щоб купити житло. Стати власником квартири чи будинку можна вже зараз. Для цього потрібно мати на руках лише розмір первісного внеску. А період, протягом якого відбувається оформлення кредиту, зазвичай не триває більше 1-2 місяців.
- Заселитися у квартиру можна одразу після оформлення угоди.
- При оформленні іпотеки можна скористатися однією з державних соціальних програм, якщо на те є підстави. Наприклад, можна отримати субсидію або кошти материнського капіталу, за допомогою яких буде погашено частину боргу.
- Взявши квартиру в іпотеку, можна отримати податкове відрахування.
- Навіть втративши роботу, можна звернутися до банку із заявою про відстрочку виплат.
- Процентна ставка нижча, ніж за споживчим кредитом.
Якщо ставка за кредитом невисока, доход дозволяє і тим більше є можливість отримати субсидію, не варто боятися брати житло в іпотеку. Так, маючи іпотечну позику, вам щомісяця доведеться вносити платежі до банку, але натомість ви отримаєте власне житло.
Коли не варто брати іпотеку
Перш ніж зважитись на такий відповідальний крок, варто добре подумати. Можливо, саме зараз період, коли краще почекати з оформленням іпотечного кредиту.
Індикатори ринку
Не варто приймати поспішне рішення та подавати заявку на іпотеку, якщо ситуація на валютному ринку не є стабільною. Якщо курс долара до рубля стрімко зростає, то банки можуть підвищити ставки за кредитами. У економічно-кризові часи нерідко траплялися випадки, коли позичальники подавали заявку під один відсоток, а на момент її схвалення банк встановлював підвищену ставку. Виходу не було, купувати житло за кілька мільйонів рублів можливості немає, тому багато хто зважився взяти іпотеку на менш вигідних для себе умовах.
Хтось скаже: «А я боюся!», І буде правий. Адже за високої ставки переплата навіть за 10 років буде більшою за вартість самої квартири.
Також ризиковано оформляти іпотечний договір над рублях РФ, а доларах США чи Євро. При зростанні курсу щомісячні платежі у рублевому еквіваленті зростуть багаторазово.
Власні ризики
Відповідальний позичальник, як правило, боїться брати житло в кредит, якщо компанія, в якій він працює нестабільна, є ризик звільнення або зміни професійної сфери. Щоб бути впевненим у своїй платоспроможності, оцініть надійність вашого робочого місця хоча б на період дії іпотечного договору.
Не беріть іпотеку, якщо найближчим часом заплановано переїзд.
Чи можна оформити іпотечну позику, маючи невисокий рівень доходу? Можна, але варто враховувати таке:
- яка сума залишатиметься після погашення всіх обов'язкових платежів;
- чи вистачатиме її на проживання;
- за мінімального розміру платежу термін кредиту буде максимально можливим (до 30 років).
Мінуси іпотеки
Щоб позичальник особисто та його сім'я не боялася брати квартиру в кредит, потрібно заздалегідь оцінити всі наслідки укладення договору:
- Житло перебуватиме у заставі у банку. Отже його не можна буде продати, допоки кредит не буде повністю погашено.
- Позичальник бере на себе довгострокові фінансові зобов'язання щодо виплати регулярних платежів суттєвого розміру.
- При укладанні договору клієнт банку несе також додаткові витрати на оплату оцінки нерухомості та страхування. Часто при оформленні іпотеки прийнято страхувати не лише майно, а й життя та працездатність позичальника.
Іпотека у 2019 році
Розглянемо, чи варто брати цього року іпотеку. Скоріше так, адже ситуація на ринку зараз досить сприятлива для укладання подібних угод.
- Банки надають іпотечні позики під 9-11% річних.
- Помічено тенденцію щодо стабілізації ставок після підвищення. Прогноз на кінець року – іпотека під 11-12%.
- Курс валют досить стабільний.
- Продовжує діяти програма отримання материнського капіталу. Готівкою його не візьмеш, а погасити їм частину боргу за житло можна.
- Ціни на ринку вторинного житла наразі практично мінімальні.
- Деякі забудовники пропонують програму, за якою як початковий внесок можна надати вже наявне житло.
- Чинить на новобудову для сімей з дітьми.
Як заробити на іпотеці
За допомогою іпотечного кредиту можна не лише придбати житло, а й заробити на цьому.
Спосіб 1
Якщо у вас є основна квартира для проживання, то маючи суму початкового внеску, можна взяти в банку квартиру в іпотеку, а потім здавати в оренду.
Головне, щоб сума, яку платитимуть наймачі житла, дорівнювала або перевищувала розмір щомісячного платежу за кредитом. Таким чином, усі витрати за кредитним договором покриватимуться завдяки оренді, а в результаті ви станете власником житла, за яке фактично платили інші. Якщо розмір орендної плати ще й перевищує платежі за кредитом, то, крім самої квартири, ви також отримаєте і додатковий дохід.
Спосіб 2
Маючи солідний розмір щомісячного доходу, можна оформити в іпотеку квартиру в новому будинку, що будується. У цьому випадку її ціна буде на порядок нижчою за ринкову, порівняно з тим, коли будинок добудується.
При цьому іпотеку варто оформляти на невеликий термін, щоб якнайшвидше розплатитися за кредитом, і переплата була мінімальною. Згодом, коли кредит буде погашено, а будинок зданий під житло, цю квартиру можна буде продати за набагато вищою ціною, ніж вона була придбана з урахуванням кредитних витрат.
Спосіб 3
Зіграти на падінні цін на нерухомість. Зараз один з найкращих часів для покупки нерухомості, тому що є можливість купити на вторинному ринку варіант з хорошим дисконтом. На ринку накопичилася велика кількість не проданих квартир, якщо вам вдасться знайти хорошу угоду і продавити за ціною продавця, то після неминучого зростання цін на нерухомість можна буде продати квартиру вже з плюсом, навіть з урахуванням відсотків.
Як вибрати банк для укладання угоди з іпотеки
Зважившись взяти іпотеку важливо не лише оцінити ситуацію на ринку нерухомості та фінансові ризики, а й правильно обрати банк.
Чому не завжди вигідно звернутися саме до тієї фінансової установи, де найменший відсоток? Справа в тому, що крім річної ставки за іпотекою є також інші умови. Щоб зрозуміти, де краще оформити договір, зверніть увагу на наступні параметри:
- Розмір штрафів та пені за прострочення платежу.
- Чи стягується комісія за видачу кредиту та в якому розмірі.
- Чи є можливість дострокового погашення та на яких умовах.
- Вивчіть варіанти способів оплати щомісячних платежів (чи потрібно для цього звертатися до банку, чи є можливість онлайн-переказу).
- Попросіть менеджера банку розрахувати повну вартість кредиту протягом терміну погашення. Порівняйте цю суму із пропозиціями в інших банках.
- Дізнайтеся, чи є в банку додаткові програми з оформлення іпотеки. Наприклад, для молодих сімей чи для військових.
Зважитися на іпотеку непросто, але якщо грамотно оцінити всі ризики та свої можливості, то це реальний спосіб стати власником власного житла не в далекому майбутньому, а зараз. Тим більше, що на момент оформлення договору вартість квартири «фіксується», і через багато років, на момент закінчення виплат, ця сума буде набагато меншою, ніж реальна вартість житла в момент закриття кредитного договору.
Чекаємо на ваші запитання в коментарях. Будемо вдячні за репост та оцінку статті.
Небезпеки іпотеки, страхи перед іпотечним кредитом на квартиру, які зазнають позичальники, коли приймають рішення.
Тут я не збираюся агітувати вас за іпотеку, мені за це не платять та й мені це не цікаво. Моя мета, щоб ви зважено приймали рішення і потім не говорили, що ви не знали або не чули.
Які комісії бере банк під час видачі іпотеки, а які брати не повинен. Як вирахувати реальну ставку за іпотечною позикою і чому рефінансування не завжди вигідне — далі за текстом.
Небезпека іпотеки для покупця
Комісія за видачу кредиту
Була успішно скасована судом для іпотечної позики на квартиру, але кредитні організації пішли далі та вирішили стягувати комісію за відкриття розрахункового рахунку, якщо у вас її немає у цьому банку. Комісія за перерахування коштів, якщо купівля нерухомості за іпотекою, здійснюється у місті (країні) присутності організації.
Комісія за внесення готівки до каси при погашенні позички (деякі банки).
За споживчими кредитами та для бізнесу комісія за видачу може стягуватися досі. Дана заборона не поширюється на споживчі позики, тому що багато людей отримували на особисте споживання, купували на них квартири.
Тому, якщо при оформленні іпотеки на квартиру в договорі вкажуть комісію за видачу — спокійно уникайте такого кредитора.
Комісія за розгляд кредиту
Не особливо великі банки досі можуть стягувати комісію за розгляд (не беремо до уваги іпотечних брокерів).
Є такі кредитні організації, які не стягують комісії, але просять принести кредитну історію, яку пропонують взяти в бюро історій за символічну плату, наприклад дві з половиною тисячі рублів.
Хоча в той же час у засобах масової інформації давно говорять про те, що кожен громадянин має право раз на рік безкоштовно отримати інформацію про свою кредитну історію.
Правда історія ця заплутана, тому що подібних бюро безліч і не знаєш до пуття до якого звертатися, т.к. багато хто називається — Центральне Бюро. Так яке центрове?:))
У результаті ми платимо банку, який сам шукає вашу історію. Інший може запропонувати «підчистити» фінансову історію. Якщо в процесі оформлення іпотеки на житло ви зустрічаєтеся з подібним, то можете просто стати і піти в фінансову організацію, що конкурує.
Є й інший варіант — повернути комісію, це відбувається за кілька етапів.
Етапи повернення комісії за розгляд позички:
- підготувати та відправити претензію до банку;
- підготувати та подати до суду позовну заяву;
- вам призначать дату судового засідання
- пройде попереднє слухання справи;
- потім розгляд справи по суті;
- ви отримаєте рішення суду та виконавчий лист
- йдете і пред'являєте виконавчий лист в організацію (як варіант ще службу судових приставів чи РКЦ Банку Росії);
- за підсумком, вам перераховують кошти на рахунок.
Банк підвищить відсоткову ставку за іпотекою у період дії договору
Ставки по іпотеці на житлоплощу: валютні, рублеві, плаваючі, фіксована. Щоб знати точно за яким відсотковим тарифом ви взяли іпотеку — уважно читайте договір, особливо дрібний шрифт, який зустрічається не лише у виносках.
Чи має фінансова організація право підвищувати відсотки за іпотекою під час дії іпотечного договору? Може, якщо у будь-який спосіб, нехай навіть непрямим, у договорі це права закріплено. Після цього навіть у суді ви нічого не виграєте.
Наперед намагатимусь заспокоїти — за фіксованими ставками, банк навряд чи застосовуватиме можливість її підвищити в період виплати позики.
Таким чином цей страх обґрунтований і він має бути, але без фанатизму:)
Поняття ефективної процентної ставки
Ефективна процентна ставка (на відміну від рекламованої процентної) - це ставка, яку ви отримуєте за результатами виплати іпотечної позики.
Вона включає всі витрати на зміст іпотеки, тобто. скільки реально, ви витратите на гасіння. Сюди увійдуть приховані комісії за ведення, відкриття рахунку, страхування (страхування нерухомості, життя та смерті). Страхування життя і смерті сьогодні не обов'язкові види страхування, але відмова від них підвищує відсоток.
Поняття ставки рефінансування
По-простому, ставка рефінансування - це відсоток (остання офіційно - 7, 25%), за яким Центробанк видає позики решті банків, а вони накручують свій прибуток і на виході ми отримуємо тарифи, які нам пропонує реклама.
Поняття ставок Libor та MosPrime
Libor і MosPrime необхідні інвесторам, на користь яких взяти гроші і поменше потім повертати. Наприклад, банки з іноземним капіталом пропонують вигідні «плаваючі» відсотки з позик — валютні Libor та MosPrime.
MosPrime це московська ставка, Libor - це британська міжбанківська пропозиції позики (тобто тариф рефінансування у Великобританії). Libor розраховується на 1-6-12 місяців і вважається найвигіднішою. Московська MosPrime щоденна і схожа на встановлювану Центробанком.
Ці види позик нижчі, ніж рублеві, але тут є ризики.
Є думка, що Libor найбільш оптимальна з цих двох. Основна причина тому, що економіка Великобританії досить стабільна.
А що, коли банк банкрут?
Стати банкрутом відразу банк неспроможна, т.к. має досить серйозну структуру та контролюється державою. У будь-якому разі при банкрутстві організації вона не може подітися в нікуди — її або поглинають, або змінюють назву, або реорганізовують.
Деякі навпаки радіють, потираючи руки, мовляв, якщо банк збанкрутує, то можна буде не платити. Ні, платити все ж таки доведеться, т.к. законодавчо зникнення кудись кредитора не знімає зобов'язання з виплат. Наприклад, якщо один кредитор збанкрутував, а інший прийняв його зобов'язання на себе, то платити будете новому.
І якщо у новому банку відсоток за аналогічною позикою не 18%, а 16%, то можна зробити рефінансування. Якщо ж навпаки, у новому ставку на аналогічну позику вище, то вам можуть рекомендувати змінити (збільшити), але не змінювати в односторонньому порядку, можуть вирішувати це питання через суд.
Банк вимагає дострокового погашення кредиту
За іпотекою можлива вимога кредитора у достроковому погашенні лише в тому випадку, якщо він вважатиме, що, наприклад, квартира, на яку накладено обтяження, втрачає свою ліквідність.
Втрата ліквідності полягає у простому розрахунку вартості об'єкта нерухомості з урахуванням відсотків, яка має погасити позику повністю. Всю суму й одразу зажадати кредитна організація не може.
Як з вас можна вимагати дострокового погашення: розстрочка, збільшення платежів, зменшити термін позички. Дострокове погашення що неспроможні вимагати, якщо погіршується матеріальне становище позичальника (за результатами судової практики).
І це є добре:)
Пакетні продажі банківських продуктів
Банки прагнуть захопити і поринути у всю фінансову сферу життя споживача. В ідеалі людина повинна мати зарплатну картку у них, взяти кредит на авто, іпотеку і т.д.
У зв'язку з цим з'явилося таке поняття подвійні, потрійні та навіть четверні (!) продажі банківських продуктів.
Розвиток будівництва нерухомості та соціальних програм, пов'язаних забезпеченням житлом незаможних, молодих сімей та ін., сприяє популяризації банківських послуг. Наприклад, просуваються соціальні програми з пільгової іпотеки вчителям, службовцям та іншим категоріям громадян, але найчастіше, вони не мають грошей на початковий внесок.
Тоді фінансисти виявили вихід: оформити споживчий кредит на розмір початкового внеску при купівлі житла, потім вам ще дадуть іпотеку, плюс до неї кредитну картку. І багато позичальників йдуть на це, тому що деяким «займають» до 3 млн рублів, плюс ліміт на карті може бути до 5 млн рублів.
Доволі непогано:)
Тепер розглянемо типовий приклад. Позичальник отримав позику на початковий внесок і навіть не витратив його на поїздку до Таїланду, а вніс як початковий внесок за квартиру.
А тепер про мінуси цього підходу для позичальника
Тепер почала справа за іпотекою, але банк не обіцяв вам, що видасть іпотеку, він просто запропонував. У результаті людина приходить, а їй кажуть, що видати іпотеку не можуть. Позичальник йде в іншу кредитну організацію, де при розрахунку з'ясовується, що позичальник вже має позику, яку він виплачує.
У результаті зростає відсоткова ставка та строк. Можуть у навантаження ще оформити кредитну картку, правда ставка за нею буде трохи вищою, бо вже є зобов'язання щодо іпотеки. В результаті шалені виплати.
Але наша російська людина не ликом шитий, тому вона вирішує зробити таке - взяти іпотеку і покрити їй споживчий кредит, в розрахунку, що залишиться виплачувати тільки іпотеку.
В ідеальному варіанті він це робить. І начебто все складається добре — іпотеку він «тягне», свої зобов'язання виконувати може.
Але справа в тому, що найчастіше у новопридбаній квартирі (новобудові повсюдно, на вторинці рідше) необхідно робити ремонт. І в цей момент кредитор пропонує кредитну картку, при оформленні якої позичальник отримує знижки у ряді магазинів із будматеріалами. Усі приїхали:)
Або інший, не дуже вдалий результат. Іпотеку дали, наявний споживчий кредит закрити не зміг, тому що іпотечну позику дали куля в кулю на покупку квартири, а отже тут знадобилася кредитна картка.
У результаті гроші кудись розлетілися і потім виходить, як у казці — «у розбитого корита»: оформлена іпотека, два-три споживчі кредити, кілька кредитних карток, на яких уже нулі і одна не активована (зазвичай цим позичальники пишаються — притримали) .
Питання від Чернишевського:
- Що робити?
Рефінансування іпотечного кредиту
Рефінансування позики - це, як у одному банку взяли під 10%, а іншому побачили 9, 5% і вирішили рефінансувати, тобто. оформлення нової позички.
Інший банк також вас розглядатиме, як і старий, ви також пройдете всі кола з взяття (або не взяття) комісії, вам можуть сказати, щоб ви переоформили нову страховку, т.к. існуюча не підходить та інше.
І тут приходить геніальна думка про те, що треба рефінансувати та зменшити щомісячний платіж, аби «влазити» до свого бюджету.
Проте кредитні організації, здебільшого, рефінансують із великим небажанням, т.к. розуміють, що до них дійшли не просто.
Значить позичальник розуміє, що у нього проблеми, або вони з'являться в майбутньому, це як лакмусовий папірець (згадуйте уроки хімії з Марією Іванівною) і ви відкладаєте кризу у виплатах або не хочете псувати відносини з поточним банком.
За фактом програмою рефінансування краще не користуватися, а просто піти та оформити заново кредит.
Пам'ятаєте я говорив про десять способів зменшити платіж за іпотекою? Так ось там рефінансування іпотеки не було і не просто.
Можливо й хороші збіги обставин, якщо математично ви вирахували, що рефінансування вам вигідно, навіть за перерахунку всіх наведених вище нюансів.
Ви дізналися як дізнатися реальну ставку за іпотечним кредитом на квартиру, як повернути деякі комісії, як не потрапити з іпотекою по «важкій» і чи є сенс у рефінансуванні іпотеки.
Сподіваюся, що цей матеріал про банківські страхи перед оформленням позики на житло виявився для вас не тільки корисним і ви дізналися багато нового, але й допоміг прийняти правильне рішення і захистив від різних помилок.
Психолог Віра Ендрю працювала за напрямом гуманістичної інтегрованої терапії в Лондоні, є акредитованим членом Британської Асоціації психотерапії (BACP), а тепер веде приватну практику у центрі Москви. Вона розповіла порталу сайт про те, в яких випадках краще утриматися від іпотеки, щоб не зашкодити психологічному здоров'ю.
Чи існує таке явище, як психологічна готовність до іпотеки? Що воно має на увазі?
Безперечно, є таке явище. Психологічна готовність – це усвідомленість вибору та його комфортність. Тобто розуміння того, навіщо ви робите щось, що вам це дасть, а також готовність до наслідків цього вибору. Іпотека - вибір довгостроковий, як із фінансової точки зору, так і з психологічної. Він має бути повністю вашим і прийнятий з ваших причин.
Не варто приймати це рішення під соціальним тиском - у всіх друзів вже є власні квартири, батьки вважають, що вам потрібно «осісти» і т.д. Це ваше рішення. Чи дійсно покупка квартири є пріоритетом на цьому етапі життя? З одного боку, іпотека – це можливість швидко покращити житлові умови, не залежати від орендодавця. З іншого боку, ви, можливо, втратите деяку гнучкість у прийнятті інших рішень. Наприклад, складніше кардинально змінити сферу роботи, взяти довгу неоплачувану відпустку, заплатити за додаткове навчання. Чи готові до втрати цієї гнучкості та інших можливостей?
Як потенційному позичальнику можна психологічно налаштовувати себе на іпотеку?
Важливо розуміти, що іпотека - найдовше і найбільше за розміром фінансове зобов'язання. Якщо ви переконалися, що купівля квартири дійсно важлива і потрібна на цьому етапі, то наступний крок – переконатися, що вона буде комфортною з фінансової точки зору. Не варто ставити себе в ситуацію, коли виплати надто великі і зазнають шкоди іншим важливим витратам, наприклад, на відпустку, дозвілля тощо, не кажучи вже про непередбачені витрати, які все ж таки в житті трапляються. Буде краще, якщо інші обставини вашого життя та самовідчуття стабільні.
Не варто брати на себе додаткове зобов'язання, якщо в цей період життя ви відчуваєте, скажімо, складнощі у взаєминах – у сім'ї чи на роботі. Коли у близьких людей труднощі, і ви підтримуєте їх, на цей період, можливо, варто відкласти рішення додати ще одне зобов'язання. Психологічно це буде правильніше. В цілому, ви повинні бути впевнені, що рішення взяти іпотеку дійсно важливе та пріоритетне на довгий термін.
А чи потрібно взагалі налаштовувати себе? Можливо, людина сама має прийти до цього?
Готовим бути потрібно з усіх тих причин, які ми обговорили вище. Рішення повинно бути імпульсивним. Саме тому корисно продумати всі ці питання – якщо можливо, то з людьми, яким ви довіряєте, які фінансово грамотні та не залучені до вашого рішення.
Загалом як почувається позичальник, маючи багатомільйонний борг? Можете описати нормальний та ненормальний психологічний стан у такій ситуації?
Нормальний психологічний стан – це коли ви розумієте, що взяли на себе добре прораховане та реальне зобов'язання. Ставтеся до іпотеки спокійно, оскільки це лише одна відповідальність, обрана вами на додаток до тих, які вже існують. Ви пам'ятаєте, що успішно справляєтеся з іншими формами відповідальності, починаючи від відповідальності за себе та закінчуючи сім'єю, дітьми, робочими зобов'язаннями тощо.
Інший сценарій, коли борг тяжіє над вами. Швидше за все це означає, що ви не прорахували фінансовий аспект ретельно, тому доводиться відмовлятися від інших можливостей на користь погашення боргу. Або покупка квартири не була настільки важлива, і ви не впевнені, що зробили правильний вибір. У будь-якому випадку, виплати з іпотеки, що перетворилися на щось більше, ніж фінансове зобов'язання, викликають почуття тривоги та дискомфорту.
Що робити за ненормального психологічного стану? Продавати квартиру та гасити кредит?
Варто розібратися у тому, що відбувається. Будь-який випадок - індивідуальний, і треба зрозуміти, у чому причина тяжкого психологічного стану. Поговоріть із психологом – як тільки ви точно визначите причини дискомфорту, зможете знайти й рішення. Продати квартиру та погасити кредит – рішення за повної відсутності інших варіантів.
Які люди не створені для іпотечних кредитів та кредитів взагалі? Адже завжди є ті, хто відкладатиме, але ніколи не піде до банку.
На мій погляд, тут кілька факторів – різне розуміння пріоритетів, ставлення до грошей, виховане у сім'ї, власне ставлення до грошей тощо. Незважаючи на поширеність кредитів, є люди, які твердо дотримуються правил ніколи не позичати, якщо самі не заробили. Це, швидше за все, відношення до грошей, виховане в сім'ї, і має безперечну перевагу. Така позиція консервативна, але відповідальна, позбавляє імпульсивних чи погано продуманих рішень і дає людині почуття стабільності.
Але є і ті, хто любить кредити, більше того, це перетворюється на залежність. З чим пов'язане таке явище? Це особливий тип людей?
Я б не назвала це типом людей, скоріше, це поведінка, в основі якої певна частка імпульсивності. Чи не прораховуються наслідки при прийнятті рішень. Залежність будь-якого роду - це прийняття рішень у спробі змінити або отримати якісь емоції. Ці емоції (радість, полегшення) короткострокові, але тоді розглядаються як єдино можливі. Щось на кшталт «грай сьогодні, плати завтра». Ця поведінка лежить в основі всіх залежностей і різною мірою успішно використовується у продажах.
Зазвичай цю поведінку демонстрували тією чи іншою мірою дорослі в сім'ї, і пізніше людина її не усвідомила і не відпрацювала. Ну, і, звичайно, грає свою роль неповна фінансова грамотність.
Як ви вважаєте, людина, яка працює у банківській сфері, набагато легше ставиться до кредитів?
Як правило, люди, які працюють у фінансовій сфері, грамотніші. Найчастіше вони вважають, що позичати можна лише для того, щоб вкладати. Вони розуміють, як будується структура кредиту, вміють розглядати різні варіанти, прораховують вигоди та ризики, реально оцінюють свої прибутки та можливості. Ставлення до грошей – відповідальне, немає імпульсивності.
У яких професійних сферах люди спокійніше ставляться до іпотеки?
У фінансовій сфері, галузях економіки, енергетики, словом, там, де фінансова грамотність висока. Іпотека розглядається як вкладення, прораховується безліч варіантів, а доходи та стабільність цих сфер – вищі. Можливість говорити однією мовою з кредитором, домовлятися про більш вигідні для себе варіанти - це велика перевага.
За статистикою, у Росії іпотечний кредит погашається значно раніше, ніж заплановано графіком платежів. Чому позичальники так сильно хочуть швидше позбутися заборгованості?
Свою роль відіграє традиційна недовіра до стабільності банківської системи, законодавства, політики та фінансових продуктів. Загалом, невпевненість у завтрашньому дні. У західних країнах часто люди продовжують мати іпотеку, навіть якщо можуть виплатити її раніше, спрямовуючи гроші на інші цілі та одержуючи від цього дохід. Поширені та популярні навіть після фінансової кризи майже 100% іпотеки під оренду житла. Багато людей таким чином купують другу квартиру.
Психологічне бажання не залежати від обов'язку, мати можливість про нього не думати означають, що люди прагнутимуть повернути іпотеку швидше, якщо вони мають таку можливість.
Чи в майбутньому може щось змінитися у свідомості людей, і іпотека не сприйматиметься як кабала? Що має статися?
Насамперед необхідно, щоб стала стабільною політична ситуація, законодавство, банківська система. Має змінитися рівень фінансової грамотності людей. Банки повинні пропонувати більший вибір іпотечних продуктів під менший відсоток, роблячи іпотеку традиційнішим і загальноприйнятим методом купівлі житла. Тоді люди прийматимуть такі фінансові рішення легше та впевненіше та психологічно зможуть почуватися комфортніше.
Дата публікації 26 червня 2015
